Меняем управляющую компанию: инструкция в помощь собственникам

Управляющая компания плохо работает? Подозреваете, что ваши деньги уходят «не туда»? Ответ один – управляющую компанию нужно менять! Это право закреплено в Жилищном Кодексе РФ.

– Собственники должны понимать, что это они нанимают управляющую компанию, а не наоборот. И вполне естественно требовать с нее строгого исполнения всех прописанных в договоре управления обязательств, – объясняет министр ЖКХ СК Роман Марченко. – Если же «управляйка» не справляется, с ней нужно расставаться. Тем более что рынок управления многоквартирными домами постоянно расширяется и выбор у собственников есть.

Вероятно, с управляющей компанией (УК) придется «повоевать». Практика показывает, что легко и просто с домом она расставаться не захочет. Здесь важна сплоченность и активность собственников, готовых отстаивать свои права.

Для начала нужно выбрать новую «управляйку». Важно учесть срок ее существования на рынке, объем уставного фонда, сведения о финансово-экономическом состоянии, количество домов в управлении, кадровый состав и материально-техническую базу. Эти и другие сведения можно почерпнуть на сайте самой УК, а также на сайте «Реформа ЖКХ» www.reformagkh.ru

Конечно, лучший аргумент в пользу «управляйки» — чистые и ухоженные дворы и отремонтированные подъезды. Не лишним будет опросить жильцов квартир в этих многоквартирных домах (МКД).

В помощь собственникам и разработанная министерством ЖКХ Ставропольского края совместно с краевым управлением по строительному и жилищному надзору методика оценки эффективности деятельности управляющих компаний и составление потребительского рейтинга. Рейтингование уже прошли управляющие компании Изобильненского и Предгорного районов, Буденновска, Лермонтова, Пятигорска и Железноводска. В ближайшее время жители оценят «управляйки» Ставрополя. Результаты рейтинга в свободном доступе размещаются на официальном сайте министерства ЖКХ СК www.mingkhsk.ru в разделе «Деятельность».

Представителей понравившихся управляющих компаний стоит пригласить на встречу с собственниками – обсудить условия договора и другие вопросы совместной работы.

Самый удобный случай для смены управляющей компании – истечение срока действия договора управления. Как правило, он составляет от года до пяти лет.

В этом случае необходимо в плановом режиме – до истечения срока действия договора управления – провести легитимное общее собрание собственников жилья, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации.

Другие основания для смены УК:

— существенные нарушения ею договора управления. Здесь стоит отметить, что факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения «управляйкой» условий договора должен быть юридически оформлен. Самый действенный вариант — привлечение УК за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности краевой жилинспекцией;

— лишение ее лицензии на право управления;

— расторжение договора по взаимному согласию;

— смена способа управления многоквартирным домом – то есть если на общем собрании собственников принимается решение о создании ТСЖ или ТСН.

Сменить «управляйку» в одностороннем порядке по инициативе собственников можно и в том случае, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, т.е. если вместо собственников, не выбравших способ управления, конкурс по отбору проводит орган местного самоуправления.

Принимать решение о смене управляющей компании может только общее собрание собственников многоквартирного дома! Собрание может быть проведено в очной, заочной и очно-заочной форме. В повестку собрания по выбору новой УК следует включить пункты о расторжении договора управления, заключенного со старой управляющей организацией, выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации, утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества и сроки передачи технической документации. Предыдущая организация, в соответствии с жилищным законодательством, обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы за 30 дней до прекращения действия договора.

К сожалению, действующим законодательством не урегулирован порядок возврата денежных средств собственникам помещений в МКД при смене УК. В этой связи финансовый вопрос подлежит обсуждению на общем собрании. В повестке он должен быть прописан отдельным пунктом. Если же старая «управляйка» отказывается передавать денежные средства во вновь избранную, собственники вправе обратиться с подтверждающими документами в правоохранительные органы, а также решить этот вопрос в суде.

Решение общего собрания – протокол – направляется всем собственникам в течение 10 дней. В случае если собственники проголосовали за смену управляющей компании, необходимо известить об этом как старую, так и новую УК.